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16/12/20

Eglantine Delaleu – @Le logement social en France –



Emission: L'Aleph Beth de la Tsédaka 2020

@Le logement social en France

Un peu d’histoire,

Le logement social est né au XIX ème siècle et est intimement lié à la révolution industrielle et à l’émergence d’une classe ouvrière urbaine. Les classes dirigeantes prennent conscience qu’elles doivent lutter contre les taudis et assurer à la classe ouvrières des logements sains. Cette classe ouvrière est redoutée et il convient de lui inculquer les valeurs de la bourgeoisie : « celui qui possède ne veut pas abattre l’ordre existant » c’est la ligne développée par jules siegfried le père des habitations à bons marchés en 1889.

Une autre motivation est également de s’assurer une main d’œuvre disponible en créant des logements à proximité des lieux de travail.

Des sociétés HLM vont être aussi créees par des philanthropes juifs : Maisons Saines et Air et Lumières sont, dans leur dénomination même, issues de cette école de pensée : apporter de l’air pur : les cours des immeubles sont étudiées afin que l’air y pénètre généreusement (c’est le cas à Montrouge, Issy les Moulineaux et Claude Decaen) , l’ensoleillement avec la présence de fenêtres et une conception traversante des logements. Enfin, la présence de la propreté avec l’installation progressive de salles de bains.

A l’issue de la seconde guerre mondiale, c’est la reconstruction avec la nécessité de produire de nombreux logements, puis la guerre d’Algérie et l’accueil des rapatriés : tout cela conduit à la réalisation des grands ensembles d’habitat social et à la concentration des populations aux périphéries des villes.

Un modèle très encadré

Le logement social est une activité fortement réglementée dont une des principes directeurs est le suivant : plafond de ressources pour les locataires et plafond de loyers pour les bailleurs. Chaque attribution de logement doit se réaliser en conformité avec les plafonds applicables. En moyenne les loyers du parc HLM sont deux fois moins élevés que ceux du privé parfois trois fois moins en zone tendue.

La distribution de dividendes est règlementairement limitée.

Financé principalement sur fonds d’épargne, le modèle est jusqu’à présent conçu pour éviter toute spéculation ou captation de la richesse produite.

Différents produits sont développés par les acteurs du logement social : logement familial avec des plafonds de , hébergement d’urgence, logements étudiants etc…

Un poids lourd de l’économie

Le logement social est un donneur d’ordre important :

• acheteur d’une part importante de la promotion immobilière privée : 30% des programmes d’une certaine taille doivent être consacrés au logement social. (obligation des villes de disposer de 25% de logements sociaux)

• Producteur en direct de nouveaux logements

• Réhabilitations : programme de renouvellement urbain

• Entretien du parc existant

Quelques chiffres

• 5 millions de logements – 76 logements sociaux pour 1000 habitants

• 18% des résidences principales

• 2 millions de demandeurs (dont 1/3 déjà locataires du parc HLM)

• 65% de la population éligible au LS (33% hors propriétaires)

• TFPB : 3 milliards/an – médiane à 11.6 % des loyers

• Maintenance du patrimoine : 2.7 milliards/an ( hors investissement)

• 80 000 nouveaux logements mis en service en 2018

Les principaux enjeux actuels

• La paupérisation du parc avec l’éclatement de la cellule familiale et l’accroissement des familles monoparentale impliquant une problématique de l’accompagnement de ces foyers.

• La raréfaction du foncier en zone tendue rendant difficilement accessible les terrains aux opérateurs sociaux

• Un secteur sous tension économique : ponctions régulière opérées par les pouvoirs publics via notamment la diminution des APL intégralement compensée par les bailleurs sociaux.

Sylvie RABINOVICI Directeur Général de IRP – Habitat social

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